BUSINESS CASE

« Derrière une forte croissance se cache un entrepreneur passionné »

Xior Student Housing est la première SIR(1) publique belge spécialisée dans le segment des logements pour des étudiants en Belgique et aux Pays-Bas. Xior construit et rénove, acquiert des biens de promoteurs locaux et loue directement aux étudiants. Rencontre avec le fondateur et CEO, Christian Theunissen, dans une ambiance familiale au siège social à Anvers.

 


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(1) SIR : société immobilière réglementée

Xior en bref

Nombre d’étudiants en Belgique aujourd’hui : plus de 405.000

Nombre d’étudiants aux Pays-Bas aujourd’hui : environ 700.000. Raison : un éventail beaucoup plus large de cours d’anglais, ce qui signifie plus d’étudiants internationaux (principalement d’Asie) qui doivent résider en kot.
Environ 4 % de la population totale de la Belgique et des Pays-Bas est étudiante
Nombre de logements étudiants Xior en Belgique : 2.350, y compris les logements au stade de développement
Nombre de logements étudiants Xior aux Pays-Bas : 4.400

www.xior.be

Xior est présent en Belgique (Anvers, Bruxelles, Gand, Louvain et Malines) et massivement aux Pays-Bas, en raison de la crise immobilière (Amstelveen, Amsterdam, Breda, Delft, La Haye, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Leeuwarden, Maastricht, Rotterdam, Tilburg, Utrecht et Venlo).

« Nous prévoyons de nous installer en Wallonie depuis longtemps, mais nous attendons la bonne opportunité. »

Dans le passé, la location de « kots étudiants » était plutôt réservée aux particuliers. Comment avez-vous décidé de fonder Xior en 2007 ?

En 1992, alors que j’étais étudiant, j’ai moi-même été en « kot » à Louvain. À l’époque, les étudiants étaient contents s’ils trouvaient un kot, car l’offre n’était pas si grande. Et rien n’était en conformité. Quand j’ai fondé Xior, les étudiants avaient déjà des exigences plus élevées. Ils cherchaient des appartements conformes et de qualité. De plus, le nombre d’étudiants, tant nationaux qu’internationaux, a continué d’augmenter. Je me suis donc empressé de m’intéresser à ce marché.

Comment expliquez-vous la croissance fulgurante de Xior en 11 ans ?

Nous avons commencé à Louvain, puis nous nous sommes étendus à d’autres villes. Outre les exigences des étudiants et leur nombre croissant, les autorités ont estimé que les normes établies dans le passé, notamment en matière de sécurité incendie, devaient évoluer. Tout cela a engendré des changements pour le marché. Jusqu’à l’introduction en bourse, en 2015, nous avons toujours tout développé nous-mêmes et disposions même d’une marge de développement. De temps en temps, nous vendions quelque chose et récupérions des capitaux propres. Cela nous a permis de croître. La première année après l’introduction en bourse, les DPS/EPS(2) étaient la priorité et nous ne voulions prendre aucun risque. Nous n’avons rien développé et n’avons fait appel qu’à des promoteurs locaux. Au cours de la deuxième année, nous disposions d’une réserve plus importante, ce qui nous a permis de développer plus de projets. Depuis lors, nous avons développé nous-mêmes 30 % des projets pour atteindre un rendement moyen plus élevé. Et pour le reste, nous continuons à travailler avec des promoteurs locaux.

En 2015, Xior a rejoint Euronext Bruxelles. L’introduction en bourse a-t-elle aussi présenté des inconvénients ?

Passer d’une situation où l’on fait ce que l’on veut et où l’on ne rend des comptes qu’à soi-même et aux banques à une société cotée en bourse constitue une étape significative pour un entrepreneur. Nous avons soudain été confrontés à la FSMA en tant qu’organe de contrôle, avec des rapports et des audits, un conseil d’administration, des assemblées d’actionnaires, de nouvelles personnes à la table, etc. Tout était nouveau. Dorénavant, tout ce que nous faisons doit être publié immédiatement pour donner l’ensemble des informations au marché. Nous devons nous conformer à de nouvelles exigences et c’est impossible de s’y préparer à l’avance. Vous devez tout apprendre sur le tas. Et cela prend un an. Mais en fin de compte, le résultat est très positif, parce que tout est documenté et bien organisé.

Vous avez déjà fait appel à Degroof Petercam à plusieurs reprises. Pourquoi aimez-vous travailler avec eux ?

Je connais Degroof Petercam depuis plusieurs années parce que nous avions créé un fonds en collaboration avec Fédérale Assurance. Degroof Petercam était alors le conseiller de Fédérale Assurance et était de l’autre côté de la table. Cette coopération a été très agréable et constructive. Après la création de ce premier fonds, duquel nous sommes sortis depuis l’IPO, nous avons gardé de très bonnes relations. C’est ainsi que Degroof Petercam est resté à bord. C’est un groupe très réactif et proactif. Grâce à sa structure courte et simple, vous obtenez des réponses très rapidement. De plus, on ressent une bonne collaboration entre les départements de Corporate Finance, Financial Markets, Private Banking et Crédit.

(2) DPS : dividend per share ou dividende par action ; EPS : earnings per share ou bénéfice par action.

(3) IPO : Initial Public Offering ou introduction en bourse
(4) SPO : Secondary Public Offering ou émission de nouvelles actions
(5) ABB : Accelerated book building après apport en nature

Conseils aux autres entrepreneurs

■ Pensez aux collaborateurs. Ils sont les plus grands actifs d’une entreprise. Depuis des années, notre slogan est : Join the Xior family. Une entreprise ne fonctionne pas sans ses collaborateurs.
■ Richard Branson disait toujours « Don’t stay at home, go to the pub ». En d’autres termes : il vaut mieux agir que de rester à ne rien faire. La clé : bouger et réseauter !

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