BUSINESS CASE

Achter een sterk groeiverhaal staat een gretige ondernemer

Xior Student Housing is de eerste Belgische openbare GVV(1) gespecialiseerd in het segment van de studentenhuisvesting in België en Nederland. Xior bouwt en verbouwt zelf, verwerft van lokale ontwikkelaars en verhuurt rechtstreeks aan studenten. Ontmoeting met de oprichter en CEO, Christian Theunissen, in een familiale sfeer op het hoofdkantoor in Antwerpen.


Naar andere Business Cases

(1) GVV: gereglementeerde vastgoedvennootschap

Xior in het kort

Aantal studenten in België vandaag: meer dan 405.000
Aantal studenten in Nederland vandaag: +/- 700.000. Reden: veel groter aanbod aan cursussen in het Engels waardoor meer internationale studenten (voornamelijk uit Azië) echt op kot moeten gaan.
Gemiddeld 4% van de totale bevolking van België en Nederland is student
Aantal Xior-studentenunits in België: 2.350 inclusief wat in ontwikkeling is
Aantal Xior-studentenunits in Nederland: 4.400

www.xior.be

Xior is aanwezig in Antwerpen, Brussel, Gent, Leuven en Mechelen; Amstelveen, Amsterdam, Breda, Delft, Den Haag, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Leeuwarden, Maastricht, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Venlo (Nederland heeft een vastgoedcrisis gekend).

Wallonië staat al lang op de radar, maar de juiste opportuniteit moet zich aanbieden.

Vroeger was het verhuren van ‘studentenkoten’ eerder iets voor particulieren. Hoe bent u erop gekomen Xior in 2007 op te richten?

In 1992 ging ik zelf, als student, op “kot” in Leuven. In die tijd waren studenten blij als ze een kot vonden, want het aanbod was niet zo groot. Bovendien was er niets in orde.
Toen ik Xior oprichtte, stelden de studenten al hogere eisen. Ze wilden hun eigen appartementje dat in orde was. Daarnaast bleef het aantal studenten, zowel nationaal als internationaal, stijgen. Op die markt ben ik toen gretig gesprongen.

Hoe verklaart u de duizelingwikkende groei van Xior op 11 jaar?

We zijn in Leuven begonnen en daarna naar andere steden getrokken. Naast de studenteneisen en studententoename vonden ook de overheden dat de normen, denk maar aan de brandveiligheid, van vroeger niet meer konden. Dat allemaal heeft ertoe geleid dat die markt is veranderd. Tot de beursgang, in 2015, hebben we altijd alles zelf ontwikkeld en gingen we ook voor de ontwikkelingsmarge. Af en toe verkochten we iets en kregen we weer “equity” binnen. Zo konden we verder groeien. Het eerste jaar na de beursgang stonden DPS/EPS(2) boven alles en hebben we geen risico’s willen nemen. We hebben toen niets ontwikkeld en enkel bijgekocht van lokale ontwikkelaars. In het tweede jaar hadden we een grotere buffer om ook eigen ontwikkeling aan te kunnen. Laten we zeggen dat we sindsdien 30% zelf ontwikkelen om een hogere gemiddelde “yield” te bereiken. En voor de rest werken we samen met lokale ontwikkelaars.

In 2015 stapte Xior naar Euronext Brussel. Had de beursgang ook een keerzijde?

De stap van een ondernemer die zijn eigen ding doet en alleen aan zichzelf en de banken verantwoording moet afleggen, naar een beursgenoteerde onderneming is groot. We werden plots geconfronteerd met de FSMA als controleorgaan, met rapporteringen en audits, met een raad van bestuur, aandeelhoudersvergaderingen, nieuwe mensen aan tafel… Alles wat we doen, moet onmiddellijk worden gepubliceerd om de markt alle informatie te geven. We moeten compliant zijn … Alles was nieuw. Je kunt je er niet op voorbereiden. Het overkomt je. Je moet het allemaal leren. En dat duurt toch wel een jaar. Maar uiteindelijk is het resultaat heel positief, want alles is netjes geregeld, alles is gestoffeerd, gedocumenteerd.

U hebt al meermaals een beroep gedaan op Degroof Petercam. Wat maakt dat u graag samenwerkt met Degroof Petercam?

Degroof Petercam kende ik al enkele jaren omdat we eerst nog een fonds hebben opgericht samen met de Federale Verzekering. Degroof Petercam was toen de begeleidende adviseur voor de Federale Verzekeringen en zat aan de andere kant van de tafel. Dat is een heel aangename en constructieve samenwerking geweest. Na het oprichten van dat eerste fonds, waar we natuurlijk sinds de IPO niet meer in zitten, is dat een heel goede relatie gebleven. Zo is Degroof Petercam aan boord gekomen of aan boord gebleven eigenlijk. Degroof Petercam is geen traditionele groep. Ze speelt kort op de bal en is proactief. Door haar korte en gemakkelijke structuur, krijg je ook heel snel een antwoord. Je voelt de goede samenwerking tussen de afdelingen corporate finance, financial markets, private banking en de kredietafdeling.

(2) DPS: dividend per share of dividend per aandeel; EPS: earnings per share of winst per aandeel

(3) IPO: Initial Public Offering of beursgang
(4) SPO: Secondary Public Offering of uitgifte van nieuwe aandelen
(5) ABB: Accelerated book building na inbreng in natura

Tips aan andere ondernemers

■ Denk aan de medewerkers. Zij zijn het grootste actief in een bedrijf. We hebben al jaren als leuze: Join the Xior family. Een bedrijf draait niet zonder zijn medewerkers.
■ “Don’t stay at home, go to the pub”, zei Richard Branson ooit. Of met andere woorden: een vliegende kraai vangt veel meer dan een zittende. Dus: bewegen en netwerken.

Video
Contact

Your name

Your e-mail

Your message

Send

E-card

Your name

Your e-mail address

Name receiver

E-mail address receiver

Your message

Send

1