Les actions de sociétés immobilières, une alternative solide à la brique

Investir dans de l’immobilier est une diversification patrimoniale intelligente. À cet égard, le réflexe naturel de l’investisseur belge a toujours été de se tourner vers le résidentiel… belge. Avec la plupart du temps comme cible : la (les) maison(s) ou immeuble(s) de rapport neuve(s) ou d’occasion, quelle que soit leur finalité (kots étudiants, maison de repos, pour ne prendre que ces deux nouvelles tendances du marché).

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Damien Marichal

Senior Real Estate Portfolio Manager

Olivier Hertoghe

Senior Real Estate Portfolio Manager

Vincent Bruyère

Senior Real Estate Portfolio Manager

Maison de rapport. Mais qui rapporte quoi au juste ?

Il est inutile de nier la pertinence de cette diversification en tant que telle, la brique a toujours servi, à juste titre, entre autres de valeur refuge. Néanmoins, quand on envisage d’investir aujourd’hui en immobilier dans le but d’en tirer un rendement ou un revenu complémentaire, il est opportun d’envisager cet actif dans toutes ses facettes et dans tout son cycle de vie. Et dans un marché en pleine ébullition, dopé par des crédits hypothécaires historiquement attractifs dus aux taux d’intérêt planchers, une analyse à froid s’impose plus que jamais.

Sources : Banco de España; Banque Nationale de Belgique; Deutsche Bundesbank; INSEE; OECD

D’une part, la brique pèse lourd à l’achat. Outre une fiscalité (droits d’enregistrement) toujours importante (12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 10 % en Flandre) – et à « compenser » avec le rendement espéré – le seuil à l’entrée est devenu très élevé. « Les prix sont exorbitants voire franchement irréalistes » (et pas qu’à la côte…) entend-t-on ici et là. Ce n’est pas qu’une perception ! Il faut se rendre compte que sur les 30 dernières années, les prix du résidentiel belge, en termes réels, ont plus que doublé et ont crû à près de 3x le rythme de l’inflation, la plus forte croissance en Europe.

D’autre part, les prix ont grimpé sur la même période deux fois plus vite que les loyers ainsi que les revenus des ménages. Cela signifie que le « pouvoir d’achat immobilier » s’est dégradé de moitié alors que le locataire n’aura pas subi de détérioration étant donné la progression similaire de son loyer par rapport à ses revenus.

Dans un tel contexte, il n’est pas étonnant de constater qu’aujourd’hui les jeunes sont rarement capables d’acquérir un bien immobilier sans l’aide de leurs parents.
Une fois le bien acquis, l’acquéreur profitera-t-il de son investissement ? Ce n’est pas jouer les Cassandre que de dire que, globalement pour l’investisseur non averti, le marché locatif risque de devenir un miroir aux alouettes. Force est de constater – d’après les remontées des professionnels, agences et notaires – qu’il tend déjà à saturation dans les endroits traditionnellement les plus rentables. La complexité de la législation sur les baux résidentiels, l’augmentation des contraintes de toute nature dans le chef des propriétaires, les loyers revus à la baisse en raison d’une offre abondante et d’un climat économique peu riant font que cet actif est devenu celui d’un bon propriétaire de famille dont la vie n’est pas (plus) un long fleuve tranquille. Faut-il rajouter la pression de la Commission européenne sur la Belgique pour la taxation des loyers réels (et non plus sur base du revenu cadastral indexé en 1991). Même si politiquement pas (encore) à l’ordre du jour, cette (r)évolution créerait, à l’évidence, un séisme majeur pour l’investisseur individuel.

La situation s’améliorerait-elle à la revente du bien ?

Ici aussi, les prix généralement élevés demandés par les propriétaires soucieux, à juste titre, de réaliser, enfin, une plus-value largement méritée, se heurtent à des candidats-acheteurs qui ont en perspective les éléments de réflexion énoncés brièvement ci-dessus. Avec ici aussi, un éventail de biens qui fait gonfler les pages immobilières et des magazines.

Pas mieux lors de sa transmission

Pour tirer le cycle de vie jusqu’au bout, il convient de prendre aussi en considération la situation du bien lors de sa transmission. Celle-ci sera aussi taxée en fin de compte lourdement, paradoxalement… vu la hausse des prix du résidentiel ces dernières années et que, pour amoindrir cette ultime pression fiscale, les règles des donations, vu le caractère par nature non liquide de la brique, sont pour le moins contraignantes.

Faut-il dès lors pour autant renoncer à cette diversification ?

Certainement pas, mais sans doute faut-il penser cette diversification autrement. Et envisager, intellectuellement aussi, de considérer d’élargir et de renforcer son patrimoine immobilier en y intégrant de la brique-papier.

L’immobilier coté a la cote (même à la côte…)

En se focalisant exclusivement sur le résidentiel belge, l’investisseur passe en fait à côté de bon nombre d’opportunités de rendement. Bien sûr, il peut toujours profiter de la récente chute abyssale des marchés immobiliers (résidentiels) espagnols, grecs et portugais pour y acquérir une hacienda all inclusive à bas prix, mais il s’agit là plutôt d’achat d’une seconde résidence de vacances. Mais au-delà, quand il s’agit de vraie diversification pour gagner en rendement, l’investisseur avisé a tout intérêt à se tourner vers l’immobilier coté.
Ce type d’investissement est effectué via des actions de sociétés immobilières (SIR : Sociétés Immobilières Réglementées comme Cofinimmo, Warehouses De Pauw ou Aedifica) ou des fonds de placement immobiliers (SICAV) qui regroupent donc des actions de sociétés immobilières européennes cotées en bourse et, par ce fait même, sont extrêmement réglementées.

Une diversification sectorielle et géographique

La brique papier permet à l’investisseur de ne pas mettre, selon la formule consacrée, tous ses œufs dans le… même chantier, et de tirer parti de la dynamique de divers pays européens à des phases de cycles différentes ou dans des secteurs diversifiés tels que l’immobilier de bureaux, ­l’immobilier commercial (shopping centers, chaînes de magasin, etc.), d’entrepôts logistiques, et… ­l’immobilier résidentiel collectif (immeuble). Ainsi, le véhicule le plus diversifié, la SICAV, peut détenir en portefeuille autour de 50 à 70 positions. Ce qui ­évidemment répartit le risque au maximum.
Cette diversification sectorielle se renforce en outre avec une dimension géographique qu’offrent plus particulièrement les fonds de placement immobiliers (les SIR étant généralement plus concentrées sur une seule région).

Du papier plus solide que la brique…

Ces fonds immobiliers actifs sur le marché européen ont obtenu ces cinq dernières années de très appréciables rendements (en moyenne, pour les meilleurs, 10 % de rendement annuel). Bien supérieurs à ceux du résidentiel belge pour lequel on peut tabler sur un rendement annuel net de 2,7 % (d’après le consensus – source L’Echo). Et sur les 20 dernières années, le marché européen immobilier coté, avec 8,1 % de rendement net annualisé, a surperformé celui des actions (6,7 %) et des obligations (4,5 %) – source EPRA. Une brique papier pour le moins solide donc.

Un placement liquide…

Un des autres grands avantages de ce type d’investissement est sa liquidité quotidienne étant donné que ces fonds (ou SIR) sont eux-mêmes cotés en bourse. L’investisseur peut donc y entrer et sortir à sa guise, avec la plus grande facilité. Par ailleurs, s’il s’agit d’un fonds de distribution, l’investisseur peut en outre, bénéficier d’un dividende.

… et à coûts réduits

Si l’on compare les coûts généraux liés à l’acquisition d’un bien résidentiel (et ceux de sa transmission) avec les frais d’entrée et de sortie d’un fonds de placement immobilier, la balance penche nettement en faveur de ce dernier.

Une gestion faite par des professionnels

Suivre le vaste marché immobilier coté et y investir, vu sa grande diversité thématique et géographique, demande à la fois une connaissance approfondie de ses acteurs, une expertise technique pointue dans l’analyse de leur valorisation et une gestion quotidienne des lignes composant les portefeuilles. Cette spécialisation a été développée et entretenue chez Degroof Petercam depuis 18 ans à travers ses fonds de placements immobiliers européens. Un sacré bail pour de beaux et solides rendements !

En conclusion

Que ce soit pour l’investisseur déjà propriétaire d’un patrimoine immobilier de type résidentiel belge ou le candidat-acquéreur, en tout état de cause, à la réflexion et à l’analyse, l’immobilier coté via des fonds de placement offre – outre son rendement – de nombreux avantages et dès lors prend toute sa place en complément d’un patrimoine résidentiel belge.

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