Wealth ReviewÉté 2019

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La solution pour investir en immobilier coté

Quelle possibilité existe pour les épargnants qui désirent investir de manière diversifiée en immobilier ? Les sociétés immobilières réglementées (SIR). Cette solution, qui présente des risques et des contraintes, nécessite de se faire accompagner par un professionnel de l’investissement lorsqu’on veut constituer un portefeuilles d’actifs immobiliers cotés. Tour d’horizon par notre expert.

Edouard Rigo

Discretionary Portfolio Manager

D’hier à aujourd’hui

14 septembre 1960. Dwight Eisenhower, président républicain dont le second mandat arrive à son terme, promulgue le « Cigar Excise Tax Extension » qui valide la création des « Real Estate Investment Trust », véhicule permettant la mise en bourse de sociétés à vocation immobilière.

L’objectif ? Donner la possibilité aux investisseurs et aux épargnants d’investir dans l’immobilier via des structures professionnelles, de façon liquide (les échanges sont réalisés via la bourse tout comme les actions traditionnelles) et de manière diversifiée. Une réelle avancée pour ce pays qui, à l’époque, sort d’une crise immobilière marquée, qui s’est étendue tout au long des années 30 et 40.

Dès 1961, American Realty Trust est introduit à la bourse de New-York. Plusieurs dizaines de sociétés suivent le mouvement dans les années qui suivent. Un phénomène qui s’accélère à l’aube des années 90, dans une période qui voit les taux d’intérêt sur les marchés obligataires décliner de façon conséquente. La valeur boursière des sociétés immobilières américaines passe ainsi de 13 milliards de dollars en 1991 à près de 1.000 milliards de dollars en 2018. La crise financière de la fin des années 2000 n’aura eu pour effet que de freiner momentanément ce mouvement, entre-temps devenu global.

A l’heure actuelle, soit près de 60 ans plus tard, ce sont près de 500 sociétés immobilières qui ont fait leur apparition en bourse et ce dans plus de trente pays à travers le globe. Et la Belgique n’est pas en reste. Depuis l’institution en 1995 du statut de SICAFI ( entre-temps devenu SIR, soit société immobilière réglementée), pas moins de 17 sociétés ont été introduites à la bourse de Bruxelles. La valeur boursière combinée de ces sociétés dépassent aujourd’hui les 15 milliards d’euros. Un succès confirmé par la présence de deux sociétés immobilières (WDP et Cofinimmo) au sein du BEL20, l’indice phare de la place boursière bruxelloise.

Des règles strictes

Si les sociétés immobilières réglementées ont l’avantage de ne pas être assujetties à l’impôt sur les résultats, celles-ci sont tenues de respecter un certain nombre de règles pour bénéficier de cette faveur.

Des règles de diversification (interdiction de placer plus de 20 % des actifs consolidés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble), de rémunération de l’actionnaire (au moins 80 % du revenu locatif net doit être reversé à l’actionnaire sous forme de dividende), et de gestion de la dette (le taux d’endettement ne peut dépasser 65 % de la valeur des actifs consolidés) leur sont imposées.

Des contraintes qui, pour l’actionnaire, ont l’avantage d’induire une meilleure visibilité sur l’utilisation du capital ainsi que sur la gestion du bilan.

Des possibilités de diversification

Donner la possibilité aux épargnants d’investir de manière diversifiée en immobilier était une intention affichée lors de la création du statut d’immobilière cotée. Aujourd’hui, force est de constater que cet objectif a été atteint. En effet, si 74 % du parc immobilier physique belge est concentré sur des actifs résidentiels, il en va autrement pour les portefeuilles des sociétés cotées. L’immobilier de bureau (Befimmo), les maisons de repos (Aedifica, Care Property), l’immobilier industriel (WDP, Montea) les logements étudiants (Xior), ou l’immobilier commercial (Retail Estate) sont autant de thématiques dans lesquelles il est possible d’investir aujourd’hui.

Des thématiques qui disposent chacune d’une dynamique différenciée et qui offrent aux investisseurs la possibilité de construire un portefeuille immobilier robuste et qui bénéficie des différentes tendances propres à chaque secteur :
• L’augmentation des besoins en espace de stockage inhérent à la hausse des commandes internet pour l’immobilier industriel.
• Le développement des espaces de co-working pour l’immobilier de bureau.
• Le vieillissement de la population pour le secteur des maisons de repos.

Un investissement à risque

«  L’immobilier est un placement sûr ». Voilà une assertion souvent entendue mais qui mérite d’être remise en question. La brique attire indéniablement les investisseurs et épargnants belges et procure et sentiment de sécurité. Cependant la valeur des biens immobiliers n’a, historiquement, pas toujours eu une trajectoire haussière. La crise qui a frappé les Etats-Unis et plusieurs pays européens en 2008 est venu nous le rappeler douloureusement.

Il n’en va pas autrement pour l’immobilier coté en bourse. Si l’indice des valeurs immobilières européennes a progressé de plus de 9 % de façon annuelle depuis 2003, certaines années ont été marquées par des mouvements de baisse significatifs (2007, 2008, 2011). Il est aussi utile de rappeler que les titres immobiliers cotés en bourse ont une volatilité, c’est-à-dire une variation quotidienne des performances, qui se rapproche de la volatilité observée auprès des actions traditionnelles. A ce titre, il est intéressant de noter que les cours des sociétés immobilières américaines ont baissé de près de 20 % lors du krach boursier du 19 octobre 1987, alors même que le marché immobilier n’a selon toute vraisemblance pas fluctué de manière significative ce jour-là.

Autant d’éléments qui rappellent à quel point il est important d’être accompagné par un professionnel de l’investissement à l’heure de constituer un portefeuille d’actifs immobiliers cotés.

Degroof Petercam : une expertise solide

Fort d’un passé riche dans la structuration d’opérations immobilières, le groupe Degroof Petercam a développé une expertise solide en investissement immobilier coté européen. Une expertise qui se déploie tant dans nos services d’analyse financière ( le groupe dispose de deux analystes spécialisés sur les entreprises immobilières européennes), que dans nos services d’investissement. Depuis près de 20 ans, des fonds d’investissements spécialisés en immobilier ont été constitués au sein de notre institution.

Actuellement, ce sont plus de 1,1 milliard d’euros d’actifs qui sont gérés via ces fonds spécialisés qui sont supervisés par une équipe de trois gestionnaires professionnels et expérimentés. Le processus d’investissement vise à construire un portefeuille de conviction constitué de 45 à 75 valeurs en moyenne sélectionnées sur base d’une analyse fondamentale profonde. La stratégie vise, en outre, à investir dans l’ensemble des sous-secteurs immobiliers en Europe (commerces, bureaux, résidentiel, industriel). Cette expertise immobilière est également déployée au travers d’une sélection de valeurs individuelles pour notre banque privée. Cette dernière est effectuée en toute indépendance par notre comité de suivi des valeurs individuelles. Le comité s’appuie sur l’expertise interne et externe afin de composer une liste de plus de 20 valeurs de la zone euro.

En somme, nous proposons une gamme de solutions d’investissement complète qui répond de manière professionnelle et experte à l’appétit qu’un nombre croissant d’investisseurs développe pour cette classe d’actifs, officiellement reconnue comme catégorie d’investissement à part entière par MSCI depuis novembre 2014.

« Les thématiques dans lesquelles il est possible d’investir : l’immobilier de bureau, les maisons de repos, l’immobilier industriel, les logements étudiants ou l’immobilier commercial. »

« Les titres immobiliers cotés en bourse ont une volatilité qui se rapproche de la volatilité observée auprès des actions traditionnelles. »

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