Aandelen van vastgoedondernemingen, een degelijk alternatief voor bakstenen

Beleggen in vastgoed is een slimme manier om uw vermogen te diversifiëren. Maar de Belgische belegger heeft altijd de neiging gehad om zijn centen te stoppen in Belgische woningen. Het doel was dan meestal om nieuwe of bestaande opbrengstwoningen of -gebouwen te verwerven, ongeacht hun bestemming (zoals studentenkoten en rusthuizen, om maar twee markttendensen op te noemen).

Lees meer

Damien Marichal

Senior Real Estate Portfolio Manager

Olivier Hertoghe

Senior Real Estate Portfolio Manager

Vincent Bruyère

Senior Real Estate Portfolio Manager

Maar wat brengt een opbrengstwoning eigenlijk op?

Dat een belegging in bakstenen een zinvolle manier is om te diversifiëren, is een stelling die zo vast staat als een huis. Vastgoed wordt dan ook vaak en terecht gezien als een veilige haven. Wie vandaag overweegt om in vastgoed te beleggen met het oog op rendement of een aanvullend inkomen, doet er echter goed aan om rekening te houden met alle facetten en met de levenscyclus van dergelijke activa. In een oververhitte markt, continu aangestookt door hypothecaire kredieten met historisch lage rentevoeten, is het meer dan ooit belangrijk om een nuchtere analyse te maken en het hoofd koel te houden.

Bronnen: Banco de España, Nationale Bank van België, Deutsche Bundesbank, INSEE, OESO

Enerzijds brengt de aankoop van vastgoed hoge kosten met zich mee. Behalve de belastingen (registratierechten) die flink aantikken (12,5% in Brussel en Wallonië, 10% in Vlaanderen) en die het verhoopte rendement niet in een handomdraai kan compenseren, is de drempel om de stap te zetten, erg hoog. “De prijzen zijn buitensporig, zelfs surrealistisch” (en niet alleen aan de kust …), is een veelgehoorde klacht. En dat is niet gewoon een indruk, want de afgelopen dertig jaar zijn de prijzen van Belgisch vastgoed, in reële termen, meer dan verdubbeld. Ze zijn zowat drie keer sneller gestegen dan het inflatieritme, meteen de sterkste stijging in Europa.

Anderzijds zijn de prijzen over dezelfde periode twee keer sneller gestegen dan de huurprijzen en de inkomens van gezinnen. Dat betekent dat de koopkracht voor de aankoop van vastgoed met de helft is gedaald, terwijl huurders die evolutie niet moesten slikken. De evolutie van de huurprijzen hield namelijk gelijke tred met de lonen. In een dergelijke context is het niet verwonderlijk dat jongeren zonder hulp van hun ouders zelden in staat zijn om een eigen stek te verwerven.

Zal de koper van zijn belegging kunnen genieten?

We willen geen onheilsprofeet zijn, maar wie zich zonder kennis van zaken in een vastgoedavontuur stort, komt vaak bedrogen uit. Uit de berichten van professionele marktspelers, vastgoedkantoren en notarissen blijkt bovendien dat de huurmarkt op traditioneel rendabele plaatsen zo goed als verzadigd is. Door de complexe huurwetgeving, de vele verplichtingen die verhuurders moeten naleven, de dalende huurprijzen ten gevolge van een groot aanbod en een minder gunstig economisch klimaat, behoort vastgoed niet langer tot de activa waarnaar een belegger niet moet omkijken. Om nog maar te zwijgen van de druk die de Europese Commissie op België uitoefent om de werkelijke huurinkomsten te belasten (en niet het geïndexeerde kadastraal inkomen uit 1991). Hoewel een dergelijke wijziging (nog) niet op de politieke agenda staat, zou een (r)evolutie van die aard een schokgolf teweegbrengen bij individuele beleggers.

Liggen de kaarten gunstiger bij een verkoop?

Als ze hun eigendom verkopen, vragen de eigenaars een hoge prijs en proberen ze, terecht, om alsnog een meerwaarde te genereren. Maar ook hier botsen ze op kandidaat-kopers die heel goed op de hoogte zijn van de argumenten die hierboven werden aangehaald. Bovendien hebben die kopers de keuze uit een enorm aanbod.

Ook overdracht zwaar belast

Omdat de levenscyclus nog verder reikt, dient ook rekening te worden gehouden met de toestand van het goed bij de overdracht ervan. Ook die fase zal paradoxaal genoeg zwaar worden belast door de sterke stijging van de vastgoedprijzen van de afgelopen jaren. Om de bittere pil enigszins te verzachten, kan voor een schenking worden geopteerd. Maar omdat vastgoed geen liquide vermogen is, is dat op zijn zachtst gezegd geen sinecure.

Is het dan beter om een dergelijke diversificatie links te laten liggen?

Zeker niet, maar wie op zoek is naar diversificatie kiest beter voor een andere aanpak. De belegger moet dan een knop in zijn hoofd omdraaien. Want hij moet aanvaarden om zijn vermogen uit te bouwen met bakstenen die hij slechts op papier verwerft.

Beursgenoteerd vastgoed is populair.

Door uitsluitend te focussen op Belgisch vastgoed, laat de belegger eigenlijk een heleboel kansen op een mooi rendement aan zich voorbijgaan. Natuurlijk is het goed mogelijk dat hij liever een hacienda all inclusive versiert op de Spaanse, Griekse of Portugese vastgoedmarkt, waar de prijzen van (residentieel) vastgoed zijn ineengestort. Maar dan gaat het meestal louter om vakantiewoningen. Een goed geïnformeerde belegger die daarentegen op zoek is naar diversificatie, zal allicht veel beter af zijn met beursgenoteerd vastgoed.
De belegger kan in dat geval kiezen uit aandelen van vastgoedvennootschappen (GVV’s wat staat voor Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen, zoals Cofinimmo, Warehouses De Pauw of Aedifica) of vastgoedfondsen (beveks) die de aandelen groeperen van Europese beursgenoteerde vennootschappen en die daardoor enorm gereglementeerd zijn.

Sectorale en geografische diversificatie

De papieren baksteen stelt de belegger in staat om al zijn spreekwoordelijke eieren niet in hetzelfde pand te stoppen. Op die manier kan hij bovendien voordeel halen uit de dynamiek in diverse landen als die zich in een andere fase van de economische cyclus bevinden. Of hij kan diversifiëren via uiteenlopende deelsectoren zoals kantoorgebouwen, commercieel vastgoed (shoppingcentra, winkelketens, enz.), pakhuizen, en residentiële panden (flatgebouwen). Zo kan het beleggingsvehikel dat de grootste diversificatie biedt, de bevek, maar liefst 50 tot 70 vastgoedposities in portefeuille hebben. Waardoor het risico uiteraard maximaal wordt gespreid.
Deze sectorale diversificatie kan bovendien worden uitgebreid door er een geografische dimensie aan toe te voegen. Dat is mogelijk bij vastgoedfondsen (GVV’s focussen meestal op een enkele regio).

Papier steviger dan baksteen …

De vastgoedfondsen die op de Europese markt actief zijn, konden de jongste vijf jaar uitpakken met een erg aantrekkelijk rendement (de beste haalden gemiddeld 10% op jaarbasis). Aanzienlijk hoger dus dan de 2,7% die de Belgische huizenmarkt opbrengt (volgens de consensus van analisten – bron: l’Echo). En als de cijfers van de afgelopen twintig jaar erbij worden gehaald, dan blijkt dat de Europese markt voor beursgenoteerd vastgoed het met een nettorendement van 8,1% op jaarbasis veel beter heeft gedaan dan de aandelen (6,7%) en de obligaties (4,5%) – bron EPRA. Dat bewijst hoe stevig papieren bakstenen zijn.

Liquide belegging …

Nog een groot voordeel van dergelijke beleggingen is de grote liquiditeit ervan. De fondsen (of GVV’s) worden namelijk dagelijks op de beurs verhandeld. De belegger kan dus in- en uitstappen wanneer hij dat wil, wat ook nog eens erg vlot gaat. Als het gaat om een distributiefonds, dan ontvangt de belegger bovendien een rendement.

… met beperkte kosten

In vergelijking tot de kosten die bij een aankoop van residentieel vastgoed (of bij de overdracht ervan) moeten worden betaald, vallen de in- en uitstapkosten van vastgoedfondsen veel voordeliger uit.

Beheer in handen van professionals

De uitgebreide markt van het beursgenoteerd vastgoed opvolgen en erin beleggen, vereist heel specifieke kennis en vaardigheden. Het aanbod is zowel inhoudelijk als geografisch heel uiteenlopend, waardoor het niet zo eenvoudig is om in te schatten of een goed gunstig is gewaardeerd. Bovendien is het beheer van de lijnen in de portefeuille iets waar je je als belegger dagelijks mee moet bezighouden. Bij Degroof Petercam hebben we al 18 jaar ervaring met beleggingen in vastgoedfondsen. Tijdens die periode konden we geregeld uitpakken met hele mooie rendementen.

Besluit

Zowel voor beleggers die in België al residentieel vastgoed bezitten als voor kandidaatkopers daarvan, vormen vastgoedfondsen een mooie aanvulling op residentieel vastgoed. Want uit analyses blijkt dat ze niet alleen voor een mooi rendement zorgen, maar dat ze de beleggers ook nog eens een hele resem voordelen bieden. Zelfs als die met een baksteen in de maag zijn geboren.

Video
E-card

Your name

Your e-mail address

Name receiver

E-mail address receiver

Your message

Send

1