Impact van de nieuwe Franse belasting op onroerend vermogen voor Belgische rijksinwoners

De Franse begrotingswet voor 2018 heeft de bestaande vermogensbelasting (de ‘ISF’) vervangen door een vermogensbelasting op het onroerend vermogen (de ‘IFI’). Voor de belastbare grondslag houdt de fiscale administratie enkel rekening met onroerend vermogen dat een belastingplichtige  rechtstreeks of via een vennootschap aanhoudt.

Lees meer


Artikel printen

Jérémy Gackiere

Estate Planner

Op het eerste gezicht lijkt de hervorming niet relevant voor Franse niet-ingezetenen, zoals Belgische ingezetenen. Voorheen waren zij volledig vrijgesteld van de vermogensbelasting op hun roerende vermogen(1) van Franse oorsprong en hun vermogen gelegen buiten Frankrijk. Maar die vlieger gaat niet langer op. De uitbreiding van de belastbare basis voor onroerende goederen aangehouden door vennootschappen en de nieuwe regels met betrekking tot de aftrekbaarheid van schulden kunnen een aanzienlijke impact hebben op de belastingplichtigen. Vandaar dat de nieuwe vermogensbelasting extra aandacht verdient.

Sommige maatregelen zijn ongetwijfeld voor discussie vatbaar. Maar houd er rekening mee dat het Franse Grondwettelijke Hof(2) al heeft geoordeeld dat de overgrote meerderheid van de bepalingen uit de IFI wel degelijk in overeenstemming zijn met de Franse grondwet.

In onze analyse belichten we eerst de bepalingen die niet veranderen (I). Daarna gaan we dieper in op de wijzigingen die een impact kunnen hebben op uw vermogen, meer bepaald de uitbreiding van het begrip belastbare onroerende goederen (II) en de nieuwe regels voor de aftrekbaarheid van leningen (III).

I. Wat verandert er niet voor Belgische inwoners

De vermogensbelasting op het onroerend vermogen is geënt op de ISF en behoudt ook de belangrijkste principes daarvan, zoals de begrippen ‘foyer fiscal’ (hierna ook genoemd het “fiscale gezin”), de belastingbarema’s en het belastbare moment, maar ook een aantal vrijstellingen.

‘Foyer fiscal’

Natuurlijke personen die Belgische ingezetenen zijn moeten vermogensbelasting betalen als hun netto belastbare vermogen alsook het vermogen toebehorend aan de personen die deel uitmaken van hun fiscale gezin de drempelwaarde van 1.300.000 euro overschrijdt.
Het begrip ‘foyer fiscal’ blijft ongewijzigd. Dit begrip verwijst naar personen die gehuwd zijn, een geregistreerd partnerschap hebben of samenwonen en naar hun minderjarige kinderen, tenzij de ouders over die kinderen niet de wettelijke voogdij hebben.

Belastingbarema’s en het belastbare tijdstip

Hoeveel belasting verschuldigd is, hangt af van de samenstelling van het vermogen van de belastingplichtige op 1 januari van ieder jaar. De berekening gebeurt net zoals in de ISF. De barema’s vermeld in het nieuwe artikel 977 van de Code général des impôts waren al van toepassing in de ISF(3) vanaf 1 januari 2013:

Als de waarde van het vermogen tussen €1.300.000 en €1.400.000 ligt, wordt bovendien een zekere correctie op het verschuldigde bedrag toegepast. De berekening van de correctie gebeurt als volgt: €17.500 – 1,25% P (P is gelijk aan de belastbare nettowaarde van het vermogen).

Voorbeeld: de heer en mevrouw Vandenbos beschikken over een netto belastbaar vermogen dat wordt geraamd op 1.350.000 euro. De berekening van de IFI-belasting inclusief correctie gebeurt als volgt:
• IFI voor correctie: 3.550 euro
• Correctie: 17.500 euro – (0,0125 x 1.350.000 euro = 16.875 euro) = 625 euro
• IFI na correctie: 3.550 euro – 625 euro = 2.925 euro

Vrijstelling van bepaalde onroerende goederen

Naast de vrijstelling die geldt voor onroerende goederen gebruikt in het kader van een beroepsactiviteit  blijven de volgende activa vrijgesteld:
Bossen, bosgebieden of delen daarvan blijven voor 75% van hun waarde vrijgesteld als aan bepaalde voorwaarden(4) is voldaan;
Akkerland dat voor langere tijd is verpacht – minstens 18 jaar – en dat de pachter gebruikt voor zijn hoofdberoep, is voor 75% vrijgesteld als de waarde ervan niet hoger is dan 107.897 euro. En slechts voor 50% indien die drempel wordt overschreden;
Onroerende goederen die beroepsmatig en gemeubeld worden verhuurd: om die activiteit als professioneel te kunnen beschouwen, moet de verhuurder jaarlijks ten minste een huuropbrengst genereren van 23.000 euro die bovendien meer dan 50% van de beroepsinkomsten moeten vertegenwoordigen van het fiscale gezin.

II. Belastbare grondslag: belasting op onroerend goed via transparantie

Net zoals dat bij de ISF-belasting het geval was, moeten ook Belgische ingezetenen de IFI-belasting betalen op Frans vastgoed dat ze rechtstreeks aanhouden. Hetzelfde geldt voor Frans vastgoed dat ze via een vennootschap aanhouden.

Het begrip ‘détention indirecte’ is een breuk met de vroegere ISF. Terwijl in het oude wetsartikel 885 L van de Code général des impôts het begrip ‘prépondérance immobilière’ nog bepalend was, is de wetgever nu van dat concept afgestapt. Voortaan vormt transparantie de basis om een belasting te heffen.

Schrappen van de begrippen ‘prépondérance immobilière’ en ‘détention indirecte’ ten voordele van een transparant belastingstelsel

Twee belangrijke begrippen uit de ISF-belasting zijn geschrapt. Franse niet-ingezetenen moesten namelijk vermogensbelasting betalen op hun aandelen van vennootschappen als aan één van de volgende twee voorwaarden was voldaan. Ofwel moest het Franse vermogen dat door deze vennootschap werd aangehouden voor meer dan 50% bestaan uit onroerend goed (dit is “prépondérance immobilière”). Ofwel was de belastingplichtige en zijn fiscaal gezin ten belope van minstens 50% aandeelhouder van een vennootschap die eigenaar was van een onroerend goed gelegen in Frankrijk, ook al belegde de vennootschap niet hoofdzakelijk in onroerend goed (begrip ‘détention indirecte’).

Tot in 2017 moesten Franse niet-ingezetenen dus slechts in twee gevallen vermogensbelasting betalen voor vastgoed dat in Frankrijk werd aangehouden door een vennootschap.

Voortaan zijn de aandelen van vennootschappen, behoudens enkele uitzonderingen, onderworpen aan de IFI-belasting ten belope van hun waarde in de onroerende goederen of zakelijke rechten die rechtstreeks of onrechtstreeks worden aangehouden door de vennootschap. De belasting gebeurt dus transparant telkens wanneer een vennootschap een onroerend goed aanhoudt dat niet is bestemd voor eigen exploitatie.(5)

Bijgevolg is het ook in hoofde van een niet-ingezetene mogelijk dat de IFI verschuldigd zal zijn indien deze deelbewijzen aanhoudt van instellingen voor collectieve belegging, ook als zij maar gedeeltelijk in onroerende goederen belegt.

Voorbeeld: Een niet-ingezetene die een tweede verblijf heeft in Frankrijk met een geschatte waarde van 1 miljoen euro en daarnaast een effectenrekening in België aanhoudt met een waarde van 2 miljoen euro, die volledig belegd is in een bevek die voor meer dan 20% bestaat uit Franse onroerende goederen, is sinds 1 januari 2018 de IFI verschuldigd.

Enkele nieuwe bepalingen over de fiscale grondslag

Om vastgoed te belasten, heeft de wetgever het begrip belastingplichtige uitgebreid naar onroerende leasingnemers, hoewel die zelf geen eigenaar zijn van onroerend goed, en naar de houders van rechten die voortvloeien uit een huurkoopovereenkomst. Beide zijn vermogensbelasting verschuldigd op de marktwaarde van het goed, waarvan bij leasingnemers de resterende huurwaarde en de waarde van de aankoopoptie worden afgetrokken, en bij houders van rechten uit een huurkoopovereenkomst de heffingen en de waarde van de aankoopoptie worden afgetrokken.(6)

Wie intekent op een levensverzekeringscontract dat kan worden afgekocht, wordt voortaan belast op het aandeel dat hij bezit in het vastgoed. En tot slot, de regels die in de ISF van toepassing waren op trusts en gelijkaardige juridische constructies, blijven behouden.

Splitsing van eigendomsrechten: een nieuwe regel voor wettelijk vruchtgebruik

Er is een nieuwe regel in de IFI die sterk afwijkt van de vorige, meer bepaald voor het geval het vruchtgebruik het gevolg is van de bepalingen van het artikel 757 van het Franse Burgerlijke Wetboek. Het gaat daarbij concreet om het wettelijk vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot.
In dat geval is de vruchtgebruiker niet langer belasting verschuldigd op de waarde van de volle eigendom, maar slechts op de waarde van zijn vruchtgebruik zoals bepaald in het artikel 669 van de Code général des impôts. Daartegenover staat dat de blote eigenaar belasting moet betalen op de fiscale waarde van de blote eigendom.

 

In de andere gevallen moet de vruchtgebruiker belasting betalen op de waarde in volle eigendom van het goed.

Vrijstelling voor huisraad

De belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de IFI-belasting moeten geen aangifte doen van hun huisraad. In de ISF was dat wel het geval. Concreet moesten zij in hun aangifte ofwel de inventariswaarde daarvan vermelden, ofwel kiezen voor het forfait dat gelijk is aan 5% van hun bruto belastbare vermogen.

III. Gewijzigde regels voor aftrekbaarheid van leningen

De wetgever wou in de IFI zo veel mogelijk vermijden dat leningen een aftrekpost vormen bij de berekening van de belastbare grondslag. Die nieuwe bepalingen hebben eveneens rechtstreeks gevolgen voor Belgische ingezetenen.

Aftrekbaarheid van leningen afhankelijk van hun aard

Volgens het nieuwe artikel 974 van het Algemeen belastingwetboek zijn leningen aftrekbaar als ze verband houden met belastbare activa en aangegaan zijn:
om die activa te verwerven;
om uitgaven voor herstellingen en onderhoud te financieren;
om de bouw, heropbouw, verbetering of uitbreiding ervan te financieren.
Uit de tekst blijkt dat leningen aangegaan om het goed in stand te houden, niet langer aftrekbaar zijn, terwijl dat in de ISF-regelgeving wel het geval was.

Bepaalde belastingen niet langer aftrekbaar

Een aantal belastingen is voortaan niet meer aftrekbaar, terwijl ze dat in het ISF wel waren: de woonbelasting, de belasting op huurinkomsten en de sociale bijdragen op inkomsten gegenereerd door een verhuurd goed.
De eigendomsbelasting blijft daarentegen aftrekbaar.

Gedeeltelijke aftrekbaarheid van bulletleningen

Een van de belangrijkste wijzigingen die de nieuwe vermogensbelasting met zich meebrengt, kan ook een impact hebben op Belgische ingezetenen. Voortaan zullen leningen waarbij de terugbetaling van het kapitaal pas aan het einde van het contract plaatsvindt, aftrekbaar zijn alsof het om afschrijfbare en lineaire leningen ging. Dat betekent dat een soort van fictieve afschrijvingen dient te worden gedaan.

Voorbeeld: een bulletlening aangegaan voor een periode van 10 jaar is als volgt aftrekbaar: op het tijdstip N zou de lening voor 100% aftrekbaar zijn, op N+3 zou de lening nog voor 70% aftrekbaar zijn, terwijl de lening op N+8 nog slechts voor 20% zou kunnen worden afgetrokken.

Voor leningen zonder vastgestelde terugbetalingstermijn van het kapitaal wordt verondersteld dat de looptijd ervan twintig jaar is.

Sommige leningen niet aftrekbaar

Familiale leningen en leningen toegekend door vennootschappen waarover men de controle heeft zijn niet langer aftrekbaar.
Hetzelfde geldt voor rekening couranten die aandeelhouders aanhouden op hun vennootschap en sinds de wet van 2011 die een aantal corrigerende maatregelen doorvoerde, geldt dit ook voor de niet-ingezetenen.(7)

Plafond voor vermogens groter dan vijf miljoen euro

Er werd beslist om een plafond in te voeren voor heel grote vermogens. Als de belastbare waarde van het vermogen groter is dan vijf miljoen euro en als het aantal toegekende kredieten waarvoor er een aftrek geldt, hoger is dan 60% van de brutowaarde van het vermogen, dan zal het gedeelte leningen dat de limiet van 60% overschrijdt slechts voor 50% aftrekbaar zijn ten belope van de overschrijding.

Voorbeeld: de heer en mevrouw Vandenbos bezitten een onroerend vermogen dat op 10 miljoen euro wordt geraamd. Om dat bedrag te financieren, zijn ze bij de bank een lening aangegaan waarvan het restsaldo 8.000.000 euro bedraagt. Die lening is aftrekbaar ten belope van (10.000.000 X 60% = 6.000.000 euro) + (2.000.000 X 50% = 1.000.000 euro)= 7.000.000 euro.

De wet voorziet echter dat deze plafonnering niet van toepassing is indien de belastingplichtige aantoont dat de schuld niet werd aangegaan omwille van hoofdzakelijk fiscale redenen.
Enige voorzichtigheid is geboden met het begrip “hoofdzakelijk fiscale redenen” omdat het aanleiding geeft tot discussies in Frankrijk.

Voorbeeld: een niet-ingezetene bezit in Frankrijk een tweede verblijf waarvan de waarde wordt geschat op 1 miljoen euro. Daarnaast heeft hij in België een effectenrekening die een waarde heeft van 2 miljoen euro. Dat bedrag is volledig belegd in een bevek die meer dan 20% van zijn activa in Frans vastgoed heeft belegd. Sinds 1 januari 2018 is die persoon IFI-belasting verschuldigd.

Conclusie

De hervorming van de vermogensbelasting betekent een echte revolutie voor de Franse fiscale ingezetenen, aangezien zij niet langer worden belast op hun roerend vermogen. Franse ingezetenen en niet-ingezetenen die vastgoed bezitten, worden daarentegen in sommige gevallen zwaarder belast.

Wij raden u aan beroep te doen op een specialist ter zake om na te gaan welke impact deze hervorming heeft op uw persoonlijke situatie. Het team Estate Planning van Bank Degroof Petercam staat te uwer beschikking om al uw vragen hieromtrent te beantwoorden.

1 Het artikel 885 L van de Code général des impôts stelt niet-ingezetenen vrij van de ISF-belasting op beleggingen in Frankrijk. Een administratieve instructie verduidelijkt dat het gaat om beleggingen waarvan de inkomsten voortvloeien uit roerend kapitaal dat geen deelbewijs vormt van het kapitaal in een Franse vennootschap (participatie verondersteld als > 10%).
2 Beslissing nr. 2017-758 DC van 28 december 2017.
3 Het vroegere artikel 885 U van de Code général des impôts.
4 Vrijstelling bedoeld in het artikel 976 van de Code général des impôts dat verwijst naar de voorwaarden in artikel 793 in hetzelfde wetboek.
5 De activiteit dient van industriële, commerciële, artisanale, landbouw- of vrije aard te zijn. Vastgoed ter beschikking stellen of verhuren valt niet onder deze vrijstelling.
6 Artikel 971 van het Franse Algemeen belastingwetboek.
7 Artikel 885 T ter van Code général des impôts, wet nr. 2011-900 van 29 juli 2011.

Video
E-card

Your name

Your e-mail address

Name receiver

E-mail address receiver

Your message

Send

1