L’impact du nouvel impôt français sur la fortune immobilière pour les résidents belges

La loi de finances française pour 2018 a abrogé l’impôt de solidarité sur la fortune (ci-après nommé « ISF ») au profit de l’impôt sur la fortune immobilière(1)(ci-après nommé « IFI ») dont l’assiette est composée uniquement d’actif immobilier détenu en direct ou par l’intermédiaire de sociétés.

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Jérémy Gackiere

Estate Planner

Cette réforme semble a priori dénuée de conséquences majeures pour les non-résidents dont les résidents belges dans la mesure où ils étaient exonérés d’impôt de solidarité sur la fortune sur la quasi-totalité de leurs actifs mobiliers français(2) et sur leur patrimoine situés hors de France.
Toutefois, ce nouvel impôt nécessite tout de même une attention particulière tant le législateur français a eu volonté d’imposer les actifs immobiliers. Cela s’illustre notamment par l’élargissement de la notion de bien immobilier taxable et par la limitation de la déductibilité des passifs.
Si certaines de ces mesures semblent discutables, il convient de préciser que le Conseil constitutionnel(3) a déclaré conforme la majeure partie des dispositions relatives à l’IFI.
Nous vous proposons d’analyser les dispositions qui demeurent inchangées (I) puis les modifications susceptibles d’avoir un impact sur votre patrimoine, à savoir l’extension de la notion d’immobilier imposable (II) et les nouvelles règles applicables en matière de passifs déductibles (III).

I. Ce qui ne change pas pour les résidents belges

L’impôt sur la fortune immobilière que l’on peut qualifier de « Spectre » de l’ISF conserve les grands principes de son prédécesseur, à savoir la notion de foyer fiscal, le tarif et le fait générateur mais aussi certaines exonérations.

La notion de foyer fiscal

Les personnes physiques résidentes belges sont redevables de l’impôt sur la fortune lorsque le patrimoine net imposable des personnes composant leur foyer fiscal dépasse le seuil de 1.300.000,00 €. La notion de foyer fiscal demeure inchangée. Celui-ci est composé des personnes mariées, pacsées ou en concubinage notoire et de leurs enfants mineurs sauf si les parents n’en n’ont pas l’administration légale.

Le tarif et le fait générateur

L’impôt est dû en fonction de la composition du patrimoine des contribuables au 1er janvier de l’année et se calcule comme en matière d’ISF. Le nouvel article 977 du CGI reprend le barème en vigueur en matière d’ISF(4) depuis le 1er janvier 2013 :

 

De surcroît, la décote applicable aux patrimoines dont la valorisation est comprise entre 1.300.000 € et 1.400.000 € est conservée. Elle se calcule de la manière suivante : décote = 17.500 € – 1,25 % P (P est égale à la valeur du patrimoine nette taxable).

Exemple : Monsieur et Madame Dubois disposent d’un patrimoine imposable valorisé à 1.350.000 €, leur IFI après décote sera calculé de la manière suivante :
• IFI avant décote : 3.550 €
• Décote : 17.500 € – (0.0125 x 1.350.000 =16.875) =625 €
• IFI après décote : 3.550 – 625 = 2.925 €

L’exonération de certains actifs immobiliers

Outre l’exonération des biens immobiliers affectés à une activité professionnelle dont les résidents belges sont peu nombreux à pouvoir s’en prévaloir, les actifs suivants restent exonérés :
Le bois et forêts et parts de groupements forestiers restent exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur sous respect de certaines conditions(5)
Les terres agricoles données à bail à long terme, c’est-à-dire au moins 18 ans, et à condition que le preneur l’affecte à son activité professionnelle principale sont exonérées à hauteur de 75 % lorsque leurs valeurs n’excèdent pas 107.897 € et pour moitié au-delà de cette limite ;
Les biens immobiliers affectés à une activité de location en meublé exercée à titre professionnel. Pour que cette activité soit qualifiée de professionnelle, le loueur doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles et celles-ci doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels de son foyer fiscal.

II. Les règles d’assiette : l’imposition de l’immobilier en toute transparence

Comme en matière d’ISF, les résidents belges sont redevables de l’IFI sur les biens immobiliers français détenus en direct mais également les biens détenus de manière indirecte, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une société.

Cette notion de détention indirecte caractérise l’identité de l’IFI par rapport à son prédécesseur dans la mesure où la notion de prépondérance immobilière codifiée à l’ancien article 885 L du CGI n’a pas été conservée. Désormais, l’imposition est établie par transparence.

La suppression des notions de « prépondérance immobilière » et de « détention indirecte » au profit d’une taxation en toute transparence.

En vertu de ces principes, les parts de sociétés détenues par des non-résidents étaient imposables à l’ISF lorsque d’une part, la fraction d’actif français détenue par ladite société était composée à plus de 50 % d’immobilier (notion de prépondérance immobilière), et d’autre part, lorsque les parts de sociétés n’étaient pas à prépondérance immobilière, mais que le contribuable et sa famille détenaient au moins 50 % des parts d’une société ayant à son actif, un bien immobilier situé en France (notion de détention indirecte).

Jusqu’à 2017, l’immobilier français détenu par des sociétés était imposable en France dans le chef des non-résidents uniquement dans ces deux hypothèses. Désormais, sauf exceptions, les parts de sociétés sont imposables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. La taxation se fait donc par transparence chaque fois qu’une société détient un bien immobilier non affecté à sa propre exploitation(6). Par conséquent, un non-résident détenant des parts d’organismes de placement collectif investis même partiellement en actif immobilier pourrait être redevable de l’IFI.

Exemple : Un non-résident détenant une résidence secondaire en France estimée à 1 million d’euros et un compte-titres en Belgique valorisé à 2 millions d’euros investi totalement dans une Sicav composée à plus de 20 % d’actifs immobiliers français est, depuis le 1er janvier 2018, redevable de l’IFI.

Quelques nouvelles spécificités relatives à l’assiette

La volonté de taxer l’immobilier a conduit le législateur à définir comme redevables, les preneurs d’un crédit bail sur la valeur vénale de l’actif, déduction faite du montant des loyers restants et de l’option d’achat alors même qu’ils ne seraient pas propriétaires des actifs immobiliers, et d’autre part, les titulaires des droits afférents à un contrat de location-accession sur la valeur vénale, déduction faite des redevances et du montant de l’option d’achat(7).

Les souscripteurs de contrats d’assurance-vie rachetables seront imposés sur la quote-part d’immobilier détenue en unité de compte. Enfin, les règles applicables en matière d’ISF et relatives à la Fiducie au trust sont conservées.

Démembrement de propriété : une nouvelle règle en matière d’usufruit légal

Une nouvelle règle distingue l’IFI de son prédécesseur lorsque l’usufruit résulte des dispositions de l’article 757 du Code civil, à savoir l’usufruit légal du conjoint survivant.

Dans cette hypothèse, l’usufruitier n’est plus redevable de l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien, mais uniquement sur la valeur de son usufruit déterminée à l’article 669 du Code général des impôts, a contrario, le nu-propriétaire sera redevable de l’impôt sur la valeur fiscale de la nue-propriété.

 

 

Hormis cette hypothèse, l’usufruitier reste redevable de l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien.

La non-imposition des meubles meublants

Les contribuables assujettis à l’IFI ne sont pas tenus de déclarer les meubles meublants à la différence de l’ISF. Pour rappel, les contribuables devaient déclarer leurs meubles meublants soit pour une valeur d’inventaire, soit en optant pour un forfait correspondant à 5 % de la valeur de leur actif brut imposable.

III. L’évolution des règles en matière de déduction des passifs

Le législateur a entendu limiter au maximum le nombre de passif déductible pour déterminer la base imposable à l’IFI. Ces nouvelles dispositions impactent de manière directe les résidents belges.

La déductibilité des passifs dépend de leur objet

Le nouvel article 974 du Code général des impôts dispose que sont déductibles les passifs afférents aux actifs imposables et contractés pour :
L’acquisition de ces actifs ;
Le financement des dépenses de réparation et d’entretien ;
Le financement des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction et d’agrandissement.
L’on comprend à la lecture de ce texte que les passifs souscrits pour la conservation d’un bien ne sont plus déductibles alors que ceux-ci l’étaient en matière d’ISF. En effet, jusqu’à présent, les règles de déductibilité des passifs en matière d’ISF étaient similaires à celles applicables en matière de droits de mutation par décès(8). Dès lors, une dette contractée pour la conservation d’un bien était déductible dans la mesure où elle l’avait été dans l’intérêt dudit bien(9).

La suppression de la déductibilité de certains impôts

Désormais à la différence de l’ISF, ne sont plus déductibles les taxes d’habitation et l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afférents aux revenus générés par les biens loués. En revanche, les taxes foncières restent déductibles.

La déductibilité partielle des crédits bullet

C’est l’un des changements majeurs consacrés par ce nouvel impôt et susceptible d’impacter les résidents belges. Dorénavant, les prêts dont le remboursement du capital est prévu au terme du contrat sont déductibles comme s’ils étaient amortissables et linéaires. Il convient donc de pratiquer des amortissements théoriques.

Exemple : Un crédit bullet contracté pour une durée de 10 ans serait déductible de la manière suivante : En N le prêt serait déductible à hauteur de 100 %, en N+3 le prêt serait déductible à hauteur de 70 %, en N+ 8 le prêt serait déductible à hauteur de 20 %.

Par ailleurs, les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital sont déductibles comme s’ils avaient une durée de vingt ans.

La non déductibilité de certains prêts

Les prêts familiaux ainsi que les prêts octroyés par les sociétés contrôlées ne sont plus déductibles. Il en va de même pour les comptes courants d’associés dans les sociétés immobilières comme c’est le cas pour les non-résidents depuis une loi de finances rectificative de 2011(10).

Le plafond de déduction pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros

Un plafond de déduction pour les gros patrimoines a été instauré. Désormais, lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes admises en déduction excède 60 % de la valeur du patrimoine brut, la faction des dettes excédant cette limite de 60 % n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Exemple : Monsieur et Madame Dubois disposent d’un patrimoine immobilier valorisé à 10.000.000 € et financé au moyen d’un prêt bancaire dont le montant restant dû s’élève à 8.000.000 €. Ce prêt est déductible à hauteur de (10.000.000 X 60 % = 6.000.000) + (2.000.000 X 50 %)= 7.000.000 €.

Toutefois, ce plafond de déduction ne s’applique pas aux dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Cette mesure appelle à la prudence tant la notion de « principalement fiscal » est source de contentieux en France.

Exemple : Un non-résident détenant une résidence secondaire en France estimée à 1 million d’euros et un compte-titres en Belgique valorisé à 2 millions d’euros investi totalement dans une Sicav composée à plus de 20 % d’actifs immobiliers français est, depuis le 1er janvier 2018, redevable de l’IFI.

Conclusion

Cette réforme de l’impôt sur la fortune est une véritable révolution pour les résidents fiscaux français dans la mesure où ils ne sont plus imposés sur leur patrimoine mobilier. En revanche, un durcissement est opéré pour les détenteurs de patrimoine immobilier résidant en France et hors de France. Nous recommandons vivement à nos clients de se rapprocher d’un expert en la matière afin de mesurer l’impact de cette réforme sur leur patrimoine.

L’équipe Estate Planning de Banque Degroof Petercam se tient à l’entière disposition de ses clients concernés par ces réformes.

1 Articles 964 à 983 du Code général des impôts.
2 L’article 885 L du CGI exonère d’ISF les non-résidents sur leurs placements financiers situés en France. Une instruction administrative précise qu’il s’agit des placements dont les revenus relèvent de la catégorie des capitaux mobiliers et qui ne sont pas constitutifs d’une participation dans le capital d’une société française (présumée participation si > à 10%).
3 Décision n°2017-758 DC du 28 décembre 2017.
4 Ancien article 885 U du Code général des impôts.
5 Exonération prévue à l’article 976 du CGI qui renvoie aux conditions de l’article 793 du même code.
6 L’activité doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La mise à disposition et la location ne bénéficient pas de cette exonération.
7 Article 971 du CGI.
8 Article 885 D du CGI.
9 Article 769 du CGI.
10 Article 885 T ter du CGI loi n°2011-900 du 29 juillet 2011.

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