Wealth ReviewZomer 2019

Nederlands  |  Français

Beleggen in beursgenoteerd vastgoed: wat maakt de papieren baksteen interessant?

Ook uw vastgoedportefeuille kunt u het best diversifiëren. De gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) zijn daarvoor ideaal. Maar die oplossing houdt eveneens risico’s en beperkingen in. Een doorlichting van de beursgenoteerde vastgoedactiva door onze expert.

Edouard Rigo

Discretionary Portfolio Manager

14 september 1960. Aan het einde van zijn tweede ambtstermijn vaardigt de Republikeinse president Dwight Eisenhower de ‘Cigar Excise Tax Extension’ uit. Hiermee valideert hij de oprichting van de ‘Real Estate Investment Trust’ en maakt hij de beursgang van vastgoedvennootschappen mogelijk. Investeerders en spaarders kunnen vanaf dan via professionele structuren (deze aandelen worden net als gewone aandelen op de beurs verhandeld) liquide middelen op gediversifieerde wijze beleggen in vastgoed.

Van gisteren tot vandaag

Destijds was dat een grote stap vooruit voor een land dat zwaar had geleden onder de vastgoedcrisis van de jaren dertig en veertig.

American Realty Trust werd in 1961 geïntroduceerd op de beurs van New York. Tientallen bedrijven zouden in de daaropvolgende jaren het voorbeeld volgen. Aan de vooravond van de jaren negentig, op het ogenblik dat de rentevoeten op de obligatiemarkten fors dalen, kennen de Amerikaanse vastgoedvennootschappen een duidelijke opmars. Hun beurswaarde zal van 13 miljard dollar in 1991 stijgen naar bijna 1 biljoen dollar in 2018. De financiële crisis van de late jaren 2000 zal dit intussen globaal geworden fenomeen slechts tijdelijk weten af te remmen.

Vandaag, bijna zestig jaar later, zijn er om en bij de vijfhonderd vastgoedvennootschappen die wereldwijd in meer dan dertig landen hun intrede deden op de beurs.

België is hierin zeker niet achter gebleven. Sinds de oprichting van het statuut voor vastgoedbevaks in 1995 (ondertussen GVV, afkorting van gereglementeerde vastgoedvennootschappen), deden niet minder dan zeventien vennootschappen hun intrede op de beurs van Brussel. Tegenwoordig bedraagt de totale beurswaarde van die vennootschappen meer dan 15 miljard euro.

De aanwezigheid van twee vastgoedvennootschappen, namelijk WDP en Cofinimmo, in de BEL20 – de hoofdindex van de Brusselse beurs – bevestigt dat succes.

Volgens strikte regels

Hoewel de gereglementeerde vastgoedvennootschappen niet onderworpen zijn aan inkomstenbelasting, moeten ze zich wel aan tal van regels houden om van dat voordeel te kunnen genieten.

Ze zijn onderhevig aan regels aangaande diversificatie (verbod om meer dan 20% van de geconsolideerde activa te beleggen in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt), de aandeelhoudersvergoeding (minstens 80% van de netto huurinkomsten moet aan de aandeelhouder worden uitgekeerd onder de vorm van dividenden), en het schuldbeheer (de schuldgraad mag niet meer dan 65% van de waarde van de geconsolideerde activa bedragen).

Het voordeel voor de aandeelhouder is dat die beperkingen leiden tot meer transparantie zowel bij het aanwenden van het kapitaal als bij het balansbeheer.

Vergaande diversificatiemogelijkheden

Bij de oprichting van het statuut voor beursgenoteerd vastgoed was het uitdrukkelijk de bedoeling om spaarders op gediversifieerde wijze in vastgoed te laten beleggen. Vandaag de dag kunnen we niet anders dan constateren dat dit is gelukt.

Als 74% van het Belgische fysieke vastgoedbestand zich richt op residentiële activa, dan gaat het er binnen de portefeuilles van beursgenoteerde vennootschappen helemaal anders aan toe.

Tegenwoordig zijn er namelijk meer thematische beleggingen mogelijk zoals kantoorgebouwen (Befimmo), rust- en verzorgingstehuizen (Aedifica, Care Property), industrieel vastgoed (WDP, Montea), studentenkamers (Xior) of commercieel vastgoed (Retail Estate).

Die thematische beleggingen hebben allemaal een gedifferentieerde dynamiek. Ze bieden de belegger de mogelijkheid om een solide vastgoedportefeuille samen te stellen die profiteert van de verschillende sectoreigen tendensen:

• Door de toename van de internethandel is er binnen het industrieel vastgoed ook een almaar groter wordende vraag naar opslagruimte.
• De kantoorgebouwen volgen de ontwikkeling van coworking spaces.
• De vergrijzing van de bevolking zorgt dan weer voor mogelijkheden binnen de sector van de rust- en verzorgingstehuizen.

Risicodragende belegging

“Vastgoed is een veilige belegging”. Die vaak gehoorde bewering moet echter in vraag worden gesteld.

De baksteen oefent een grote aantrekkingskracht uit op de Belgische belegger en spaarder, en geeft bovendien een gevoel van veiligheid. De waarde van het onroerend goed kende historisch gezien niet altijd zo’n optimistisch verloop. De crisis die de Verenigde Staten en verschillende Europese landen trof in 2008, heeft dat op een pijnlijke manier duidelijk gemaakt.

De Europese vastgoedindex is sinds 2003 met meer dan 9% gestegen op jaarbasis, hoewel sommige jaren werden gekenmerkt door sterke neerwaartse bewegingen (2007, 2008, 2011).

We mogen ook niet vergeten dat de effecten van beursgenoteerd vastgoed volatiel zijn, met andere woorden een dagelijkse schommeling kennen die de volatiliteit van gewone aandelen benadert.

Daarom is het interessant om te weten dat de koers van de Amerikaanse vastgoedvennootschappen met bijna 20% is gedaald bij de beurscrash van 19 oktober 1987, hoewel de vastgoedmarkt die dag niet erg had gefluctueerd.

Al die aspecten tonen aan hoe belangrijk het is om u bij het samenstellen van een portefeuille beursgenoteerde vastgoedactiva te laten bijstaan door een beleggingsspecialist.

Gedegen expertise in Europees beursgenoteerd vastgoed

Dankzij de ruime ervaring in het structureren van vastgoedtransacties heeft de groep Degroof Petercam een gedegen expertise ontwikkeld in beleggen in Europees beursgenoteerd vastgoed.

Die expertise wordt aangewend zowel bij onze financiële analyses (de groep beschikt over twee analisten die in vastgoedbedrijven zijn gespecialiseerd) als in onze beleggingsdiensten.

Binnen onze instelling worden al bijna twintig jaar gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen opgericht.

Via die gespecialiseerde fondsen, die onder het toezicht staan van een team van drie professionele en ervaren beheerders, worden momenteel meer dan 1,1 miljard euro activa beheerd. Het beleggingsproces is bedoeld om een portefeuille samen te stellen met gemiddeld 45 tot 75 aandelen die op basis van een diepgaande fundamentele analyse zijn geselecteerd. De strategie bestaat erin om onder meer te beleggen in alle deelsectoren van het Europese vastgoed (winkelpanden, kantoorgebouwen, residentieel en industrieel vastgoed).
Die expertise in vastgoed wordt eveneens aangewend bij de selectie van individuele aandelen voor de dienstverlening private banking binnen onze groep. De selectie wordt volledig onafhankelijk uitgevoerd door ons comité dat toezicht houdt op individuele aandelen. Het comité kan bogen op interne en externe expertise om zo een lijst samen te stellen van meer dan twintig aandelen binnen de eurozone.

Kortom, u hebt toegang tot een volledig gamma beleggingsoplossingen dat een professioneel antwoord biedt op de groeiende belangstelling die beleggers tonen voor die activaklasse. Sinds november 2014 is die klasse ook officieel door het MSCI erkend als volwaardige beleggingscategorie.

“Thema’s waarin u kunt beleggen: kantoorgebouwen, rust- en verzorgingstehuizen, industrieel vastgoed, studentenkamers en commercieel vastgoed.”

“De dagelijkse schommelingen van effecten in beursgenoteerd vastgoed benaderen de volatiliteit van gewone aandelen.”

Video
E-card

Your name

Your e-mail address

Name receiver

E-mail address receiver

Your message

Send

1